賃貸物件

賃貸借契約は、不動産の所有者と使用者との間の契約です。事業賃貸借契約では、所有者（賃貸人）が金銭的補償を受け、その代わりに、テナント（借主）はその物件で事業を営む権利を与えられます。不動産賃貸契約にはさまざまな種類があり、事業主がそのような契約を結ぶ前に検討する必要のあるさまざまな考慮事項があります。しかし、リースは中小企業の所有者に非常に人気があります。そのような取り決めにより、新規または財政的に困窮している企業は、資本を他のビジネスニーズに転用することができます。確かに、多くの中小企業は、その存続のために賃貸施設で運営されています。もちろん、不動産の賃貸はそれ自体が中小企業の活動かもしれません。

不動産賃貸の種類

フルサービスリース

このタイプのリースは、主にマルチテナントのオフィスビルで使用されます。本質的に、そのような取り決めに同意する借手は、リース料に加えて、幅広い補足サービスに対して一括払いを行います。フルサービスリースの条件の下で、家主は、セキュリティ、メンテナンス、清掃、およびさまざまなユーティリティ (水、電気、エアコン、熱) など、テナントにさまざまなサービスを提供する責任があります。

グロスリース

グロスリース契約の条件に基づき、借手は賃貸人に総賃貸料（および該当する場合は消費税）を支払います。固定資産税、保険、維持費などの不動産費用は家主の責任です。テナントはユーティリティに対して責任があります。リース契約には、テナントが特定のレベルを超える不動産費用をカバーすることを要求する条項が含まれている場合があります。

この基本的なリース契約のバリエーションには、フラットリースとステップリースが含まれます。フラットリースは最も基本的なタイプの契約であり、一般的に中小企業に最も人気があります。借手は一定期間一律の定価を支払うことを求めています。一方、ステップリースでは、税金、保険料、維持費などの所有者の費用が増加する可能性があることを認識し、基本賃料の支払いを徐々に引き上げることが求められています。通常、生活費リースとして知られている関連するリース契約には、特定の費用の増加ではなく、一般的なインフレの数値に基づく家賃の増加が含まれています。

ネットリース

ネットリースは、さまざまなリース契約タイプの中で最も普及しています。ネットリースの条件では、テナントは家主に基本賃料に加えて、テナントの固定資産税のシェアをカバーする追加の金額を支払います。増税の際は、テナントの負担となります。各テナントの義務は、施設全体の何パーセントが各テナントによって占有されているかを決定することによって計算されます。したがって、施設の20％を占めるテナントは、増加の20％を支払います。

基本的なネットリースのバリエーションには、「ダブルネット」および「トリプルネット」リースが含まれます。ダブルネットリースでは、テナントは追加の保険料と増税を受け取る責任があります。トリプルネットリースでは、テナントは保険料、増税、 そして 建物、駐車場、および賃借人が使用するその他のエリアの保守および/または修理に関連する費用。トリプルネットリースは、明らかな理由で家主に人気があります。中小企業の所有者は、そのような取り決めにより、家主が自分で法案を提出しなければならない場合よりも、これらの地域での維持に注意を払わなくなることがあることに注意する必要があります。

パーセンテージリース

この取り決めは、テナントが基本賃料および/または借手の総収入のパーセンテージを支払うことを要求します。この割合は、一部の契約では10〜12％に達する可能性があり、年次、半年ごと、または四半期ごとに支払われます（ただし、一部のモールやショッピングセンターでは、さらに頻繁な支払いが必要です）。この取り決めは、切望された小売エリアに不動産を所有する賃貸人のお気に入りです。テナントはあまり好意的ではありませんが、需要と供給の法則により、望ましい不動産の所有者がそれを主張することが可能になることがよくあります。中小企業の所有者は、契約が「総収入」と定義するものを完全に理解する必要があります。「総売上高をどのように定義するかを具体的に説明してください」とFredSteingoldは次のように書いています。 小規模ビジネスの開始と経営のための法的ガイド . '業種によっては、家賃の割合を決定する前に、特定の項目を総売上高から差し引く必要があります。いくつかの可能性があります:

返品された商品
配送および設置にかかる料金
自動販売機での販売
返金可能な預金
カタログまたは通信販売
消費税

要するに、あなたのリースがあなたが借りている場所からあなたの売り上げを誇張するすべてのアイテムを除外することを確認してください。

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リースの長所と短所

中小企業庁（SBA）は、中小企業の所有者に、不動産を賃貸するか購入するかを検討する際にさまざまな要素を検討するように助言しています。これらの考慮事項は次のとおりです。

運営要件—今後数年間でビジネスの運営要件が大幅に変化すると予想される場合は、ビジネスの移動が容易になるため、リースがおそらく望ましいでしょう。
資本供給と資本ニーズ—リースは、他の運営ニーズ（広告、生産、設備、給与など）のために中小企業の資本の大部分を解放します。企業が手元に多くの余分な現金を持っていない場合（そして少数の中小企業が持っている場合）、リースがより賢明な選択かもしれません。これが、中小企業がリースする最大の理由でしょう。
資金調達と支払いの柔軟性 - 一般に、不動産を購入するよりもリースの方が資金調達を確保する方が簡単です。さらに、リースはローンよりも長期間にわたって分散することができ、キャッシュフローの変動を補うように構成することができます（後者は季節的なビジネスにとって重要な要素になる可能性があります）。
再販価格-物件の価値は上昇する可能性がありますか？もしそうなら、いくらですか？多くの中小企業の所有者は、資産が価値のある長期投資であると判断した場合、たとえ多額の債務を負わなければならない場合でも、リースではなく購入を選択します。
設備-多くの賃貸借契約には、借手に設備のアップグレードおよび/または保守に関して柔軟性を高める規定が含まれています。
税金-不動産所有者は、テナントに開放されていない減価償却や投資税額控除などの税制上の優遇措置を享受します。

その他のリース条件

さらに、契約の全体的な受容性に大きな影響を与える可能性のあるリース契約の他の要素があります。リース契約の詳細は大きく異なります。「理論上、」とSteingold氏は述べています.「リースのすべての条件は交渉可能です。ただし、どこまで交渉できるかは、経済状況によって異なります。望ましい物件があなたの街の満室に近い場合、家主は価格やその他の主要な賃貸条件についてあなたと交渉することをいとわないかもしれません。一方、商業スペースが過剰に建設されている国の多くの地域では、家主は空のユニットを埋めるために中小企業と交渉することを熱望しています。

借地権の改善

リースは通常、物件に必要な改造をカバーし、誰がその費用を支払うかを指定します。そのような作業のほとんどは、「借地権の改善」のカテゴリに分類されます。カーペット、断熱材、配管および電気配線、照明、窓、天井タイル、スプリンクラーおよびセキュリティシステム、暖房および空調システムです。リースでは、それぞれの改善と、それがいつ行われるかを指定する必要があります。理想的には、入居前です。家主は、賃貸期間が長い場合、および/または占有スペースが大きい場合、そのような改善をより積極的に行うでしょう。また、改善は本質的に一般的です。ただし、Steingold が指摘したように、「もしあなたが [小規模ビジネスのオーナー] に特別なニーズがある場合 (たとえば、写真ラボやダンススタジオを経営している場合)、暗室や堅木張りの床は、将来のテナントのほとんどにとって価値が限られています。家主が喜んで改善の費用を負担することを期待しないでください。家主は、あなたが去った後のスペースの改造の費用をカバーするためにあなたに何かを請求したいと思うかもしれません。一部のリースでは、テナントが特定のガイドラインと制限を順守することを条件として、テナント自身が改善を行うオプションを提供しています。

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リース期間

中小企業の経営者が将来の明確な見通しを持っていない限り、テナントと家主の間の交渉はしばしば賃貸借期間の問題に引っ掛かります。貸手は通常、長期リースを望んでおり、借手は更新権のある短期リースを望んでいます。一般的に、中小企業の所有者は、ミッドレンジの長さのリースを確保しようとします。 1年未満のリースでは、希望よりも脆弱になる可能性がありますが、特にビジネスが新しく、証明されていない場合は、複数年の期間も危険な場合があります。一般的な妥協案は、借手が元のリース期間の終了時に希望する場合に滞在できるように、契約に「オプション条項」を含めることです。

独占権

多くの中小企業の所有者は、彼らが署名する賃貸契約には、一般に「独占条項」として知られているものが含まれているとかなり合理的に主張しています。この条項は、テナントに自分の製品またはサービスを物件で販売する独占的権利を与え、賃貸人に他のテナントによるそのような販売を防ぐことを義務付けています。

保険

家主は、1）借家人が賃貸物件に損害を与えたり、2）顧客などが敷地内で怪我をした場合に備えて、借主に保険の確保を依頼することがよくあります。賃貸スペースが厳密にオフィス用である場合、そのような条項はない場合があります。入居者が保険に加入する場合、家主が頻繁に保険金額を設定します。

建物の使用

ショッピングセンター/ストリップモールの家主は通常、賃貸契約に、賃貸されている施設の承認された使用に関する具体的な詳細を提供する文言を含めます。このような規定は、多くの場合、他のテナントの事業を保護するのに役立ちます。たとえば、ストリップモールのカフェのオーナーは、以前は静かなスポーツ記念品店を経営していた隣人がギアを変えてタトゥーパーラーを立ち上げることにした場合、非常に不幸になる可能性があります。

さらに、賃貸借契約は、貸手と借手の両方に関心のある他の多くの問題に関する規定と規制を提供します。これらには次のものが含まれます。

サイネージ（テナント広告看板のサイズ、スタイル、明るさを調整します）
スペースの使用に関するさまざまなゾーニング法、許可、および制限の順守
その他の地方、州、および連邦法への準拠
リースの転貸または譲渡
賃貸スペースの定義
保証金
賃貸スペースに入る家主の権利
移転（近隣テナントによるリフォームや増築により、家主がテナントを別のスペースに移転する場合）
デフォルト規定
営業時間
自然な原因による損傷または破壊のインシデント
修理
補償規定
放棄（完全な放棄、営業時間の短縮などによるテナントによる）
非難（不動産の全部または一部が、道路、通行権、地役権などの他の用途のために市、郡、州、または連邦政府によって取得された場合）
ベイルアウト条項（竜巻、暴動、戦争、洪水、干ばつなどの壊滅的な進展があった場合）
共同テナント条項（アンカーストアが閉店または移転した場合に事業主がリースを解約できるようにする）
再取得条項（キャンセル条項とも呼ばれます。これにより、家主は、テナントが最低賃料要件を満たせない場合に、契約違反のためにテナントを退去させることができます）

既存の建物と計画中の建物の選択

ほとんどの新興企業は、既存の施設に移転します。そうする手段を持っている多くの中小企業の所有者は、機能または名声のために新しい施設を選択し、施設がまだ計画段階にある間にリースを取得します。知識のある中小企業の経営者は、決定する前に両方の選択肢の潜在的な利点と欠点を考慮します。「既存の建物で賃貸することで、借手は他のどの施設オプションよりも新しいスペースが占有されたときに、より多くの[場所に関する知識]を得ることができます」とWadmanDaly氏は述べています。 職場の移転 . 「他のどの状況よりも、[借手]は、多くの競合する場所で施設と提案されたリースの条件の両方を綿密に検査する立場にあります。ただし、既存の建物の賃貸の性質は、賃貸または施設のいずれかの潜在的な変数に対する最小限のテナント管理を意味します。賃貸料、メンテナンスとエスカレーションのコスト、光熱費、建物の機能は固定されているか、比較的交渉の余地がありません。家主は、削減や訴訟の終了条項が異なる場合がありますが、建物や機械システムなどの基本的な価格構造は変更されていません。もちろん、このオプションには投資家の影響はありません。

しかし、Daly 氏は、計画中の建物でのリースには、魅力的な特徴と不確実性が混在していると警告しています。必要。賃貸契約が開発者にとって十分に重要である場合、身分証明書、駐車場、セキュリティ、建物内の一等地などの特別な要求に関しては、注意を引くことがあります。それにもかかわらず、小規模事業者の所有者は、建物の最終的な外観と有用性、およびその費用の両方が、建物が計画段階にあるときには目に見えず、テストされていないため、そのようなリースに近づく際には注意が必要です。「提案されたレンタル料金は、同様の利点を持つ同等のプロジェクトに照らして検討する必要があります」とデイリー氏は書いています。 '駐車場、空調システム、セキュリティ、メンテナンスなどのあまり目立たない機能の説明は、明確で完全でなければなりません。オファーを行った開発者の実績を注意深く調べる必要があります。依頼されたレンタル料金での高品質な施工の履歴、または迅速な再販のためのビルドの履歴はありますか?メンテナンスが行き届いているとか、軽んじているという評判はありますか?リースの規模や提案された借地権の期間に関係なく、これらおよび関連する質問を調査する必要があります。

事業としての不動産賃貸

不動産の購入、保有、賃貸も一般的な中小企業の慣行です。夫婦が住居の売却に苦労し、代わりに賃貸を選択した場合、それは控えめに始めるかもしれません。その後、経験を積み、他の物件を購入・再生・リースすることでアクティビティ事業を拡大。現在は貸し手である中小企業の所有者は、すでに上で示した、貸し手に有利な原則に導かれます。商業用不動産のリースは、時にはそのようなベンチャーの始まりであり、時には頂点です。リースの基本のほとんどは確立された伝統的なものですが、そのような物件のマーケティングでは革新が可能です。 Brandice Armstrong によって報告された例は、 ジャーナルレコード （オクラホマシティ）。アームストロングは、商業ビルの賃貸で住宅賃貸と商業賃貸に従事しているオクラホマシティのカップルの成功について書いています。オーナーは、商業分野ではほとんど知られていない「オープンハウス」を開催するというアイデアを思いつきました。彼らは軽食とドアの賞品を提供しました。彼らはすぐに 14 の有意義なリードを獲得しました。